Loyers versés par une entreprise : faut-il opter pour le taux libératoire de 20 % ?

La loi de finances 2025 a créé une option nouvelle pour les propriétaires personnes physiques : l’imposition de leurs revenus fonciers au taux libératoire de 20 %, prélevé à la source par le locataire. La DGI en a précisé les modalités dans sa note circulaire n° 736 du 7 mars 2025.

Qui peut opter ?

L’option est ouverte aux personnes physiques dont les loyers sont soumis à la retenue à la source, c’est-à-dire versés par :

• une personne morale de droit public ou privé (société, administration, association…) ;
• une personne physique dont le revenu professionnel est déterminé selon le régime du résultat net réel ou simplifié.

Les loyers versés par des particuliers ne sont pas concernés : ils restent déclarés et imposés au barème.

Les deux régimes comparés

	Sans option	Avec option
Retenue à la source	10 % (ou 15 % si loyers bruts annuels ≥ 120 000 DH), non libératoire	20 % libératoire
Base	Loyers bruts	Loyers bruts
Abattement de 40 %	Oui, lors de la déclaration	Non
Seuil de 40 000 DH	Pas de retenue en dessous de 40 000 DH par an	Retenue dès le premier dirham
Déclaration annuelle	Obligatoire, la retenue s’impute sur l’impôt au barème	Non, pour ces loyers

Le calcul clé : votre taux marginal

Sans option, après l’abattement de 40 %, seuls 60 % des loyers sont imposés au barème. L’impôt représente donc 60 % de votre taux marginal. Avec l’option, il représente 20 % du brut.

Les deux régimes s’équilibrent lorsque 60 % × taux marginal = 20 %, soit un taux marginal de 33,3 %. En pratique :

• si vos revenus vous placent dans la tranche à 34 % ou 37 % (revenu net imposable supérieur à 100 000 dirhams), l’option est légèrement plus avantageuse ;
• si vous êtes dans une tranche à 30 % ou moins, elle vous coûte plus cher que le barème.

Exemples

Un cadre dirigeant dont le salaire net imposable est de 300 000 dirhams loue un local à une société pour 120 000 dirhams par an.

• Sans option : 120 000 × 60 % = 72 000 DH imposés à 37 %, soit 26 640 DH.
• Avec option : 120 000 × 20 % = 24 000 DH, et pas de déclaration à déposer pour ces loyers.
• Gain : 2 640 DH par an.

Une retraitée qui ne perçoit qu’une pension de base (exonérée à partir de 2026) loue un appartement à une société pour 60 000 dirhams par an. Calcul pour 2026 :

• Sans option : base nette 36 000 DH, inférieure au seuil exonéré de 40 000 DH : aucun impôt. Comme les loyers dépassent 40 000 dirhams, la société pratique la retenue de 10 %, soit 6 000 DH, qui pourra être restituée après dépôt de la déclaration annuelle.
• Avec option : 12 000 DH d’impôt définitif.
• Ici, l’option serait une erreur coûteuse.

Les démarches

1. Déposer une demande d’option par voie électronique auprès de la DGI, qui délivre un récépissé. Une seule demande couvre tous les biens dont les loyers subissent la retenue.
2. Remettre une copie du récépissé à chaque locataire au moins 30 jours avant l’échéance du loyer du mois suivant le dépôt. L’option prend effet le mois qui suit cette remise.
3. Pour y mettre fin, déposer une demande de renonciation et la remettre aux locataires au moins 15 jours avant l’échéance concernée.

Pour 2025, la DGI admet à titre transitoire qu’un propriétaire qui a opté après le premier loyer demande à son locataire de régulariser sur les loyers suivants, afin que toute l’année soit soumise au taux de 20 %.

Côté locataire

L’entreprise locataire doit :

• appliquer le bon taux selon la situation du propriétaire (10 %, 15 % ou 20 %) et conserver le récépissé d’option ;
• verser les retenues dans le mois suivant le paiement ;
• déposer la déclaration annuelle des loyers soumis à la retenue à la source prévue par le CGI.

Une erreur de taux expose le locataire aux sanctions applicables aux retenues à la source.

Nos équipes en conseil fiscal calculent pour vous l’intérêt de l’option et accompagnent les entreprises locataires dans l’application des retenues. Pour en parler, contactez le cabinet.