Ventes immobilières et fonds de commerce : un droit supplémentaire de 2 % en cas de paiement non traçable

La loi de finances 2026 a ajouté un paragraphe III à l’article 133 du Code général des impôts (CGI). Il crée un droit d’enregistrement supplémentaire de 2 % sur certaines ventes dont le prix n’est pas payé de manière traçable. La mesure s’applique aux actes établis à compter du 1er juillet 2026.

Quelles opérations ?

Les actes portant mutation à titre onéreux :

• de biens immeubles ou de droits réels immobiliers, lorsque le prix est supérieur à 300 000 dirhams ;
• de fonds de commerce, quel que soit le prix.

Le seuil de 300 000 dirhams ne concerne donc que les immeubles : la note circulaire n° 737 précise que la mutation d’un fonds de commerce est soumise au droit même en dessous de ce montant.

Dans quels cas le droit s’applique-t-il ?

Dans l’un des deux cas suivants :

1. l’acte ne mentionne pas les modalités et les références de règlement utilisées ;
2. le prix n’est pas réglé par l’un des moyens prévus à l’article 11-II du CGI : chèque barré non endossable, effet de commerce, moyen magnétique de paiement, virement bancaire, procédé électronique ou compensation. Le droit ne s’applique pas lorsque l’acte stipule un règlement par crédit bancaire, ni en cas de dépôt bancaire prévu à l’article 193 du CGI.

Lorsque le prix est payé en partie en espèces et en partie par un moyen traçable, le droit supplémentaire ne s’applique qu’à la partie payée en espèces.

Des exemples

Un appartement de 1 200 000 DH payé par virement, avec les références du virement dans l’acte : aucun droit supplémentaire.

Le même appartement, payé 1 000 000 DH par virement et 200 000 DH en espèces : droit supplémentaire de 200 000 × 2 % = 4 000 DH, en plus des droits de mutation habituels.

Un fonds de commerce de 800 000 DH dont l’acte se contente d’indiquer « payé comptant hors la vue du notaire », sans références : le droit supplémentaire s’applique sur l’ensemble, soit 16 000 DH.

Un terrain de 250 000 DH payé en espèces : le prix ne dépasse pas 300 000 DH, la mesure ne s’applique pas. Les autres règles, notamment le contrôle des prix déclarés, restent applicables.

Qui paie ?

Le droit supplémentaire est supporté par l’acquéreur (article 183-A du CGI), mais toutes les parties à l’acte en restent solidairement responsables envers le Trésor. Le surcoût doit être anticipé dans la négociation entre les parties.

Pourquoi cette mesure ?

Le règlement d’une partie du prix en espèces, hors acte, est souvent associé à la minoration du prix déclaré, qui réduit les droits d’enregistrement de l’acquéreur et l’impôt sur le profit foncier du vendeur. Imposer la traçabilité des paiements permet de rapprocher le prix déclaré du prix réel. La mesure s’inscrit dans la politique de réduction de l’usage des espèces et de lutte contre la fraude.

Les conseils pratiques

Pour l’acquéreur

• Organisez le financement pour un paiement intégral par virement ou chèque de banque.
• Veillez à ce que l’acte mentionne précisément les modalités et références de chaque paiement, y compris les avances versées lors du compromis.

Pour le vendeur

• Exigez des paiements traçables : ils sécurisent aussi votre déclaration de profit foncier et la justification de l’origine des fonds de l’acquéreur.
• Pour un fonds de commerce, coordonnez le paiement avec les formalités d’opposition et de publicité.

Pour les compromis signés avant juillet

• Un compromis signé avant le 1er juillet 2026 et réitéré par acte définitif après cette date relève de la nouvelle règle, puisque c’est la date d’établissement de l’acte qui compte. Anticipez les modalités de paiement dès maintenant.

Les autres mesures 2026 en droits d’enregistrement

• Cessions de parts de sociétés immobilières et de sociétés à prépondérance immobilière non cotées : taux de 5 %.
• Marchés publics : enregistrement obligatoire au taux de 0,1 %, à la charge du titulaire du marché, pour les actes enregistrés depuis le 1er janvier 2026.

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